Zniesienie współwłasności to zakończenie sytuacji, w której jedna rzecz należy do kilku osób: każdy dostaje swoją część, rzecz przejmuje jeden z Was i spłaca resztę albo rzecz jest sprzedawana, a pieniądze dzielone. Każdy współwłaściciel może tego żądać bez względu na wielkość udziału, a roszczenie nie przedawnia się (art. 210 § 1 i art. 220 Kodeksu cywilnego). Jeśli się zgadzacie, podpisujecie umowę u notariusza. Jeśli nie, o sposobie zniesienia zdecyduje sąd.

Poniżej znajdziesz cały proces: tryb umowny i sądowy, trzy sposoby zniesienia, spłaty i raty, rozliczenia nakładów i czynszów, koszty po zmianie taksy notarialnej od 5 listopada 2026 r., podatki, sytuację po spadku i po rozwodzie oraz wzór wniosku do sądu.

Czym jest zniesienie współwłasności i kto może go żądać

Współwłasność istnieje wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.). Każdy ma udział, np. 1/2 albo 1/3, ale nikt nie ma „swojego pokoju” ani „swojej części działki”, dopóki współwłasność nie zostanie zniesiona. Więcej o tym, co daje sam udział, przeczytasz w tekście co to jest udział w nieruchomości.

Na co dzień współwłasność oznacza zależność od innych. Każdy może współposiadać rzecz i z niej korzystać w zakresie, który da się pogodzić z prawami pozostałych (art. 206 k.c.). Pożytki, np. czynsz z najmu, i koszty, np. podatek od nieruchomości, dzielicie według udziałów (art. 207 k.c.). Na sprzedaż całości albo inne czynności przekraczające zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich. Bez niej współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą prosić o rozstrzygnięcie sąd (art. 199 k.c.). Zniesienie współwłasności kończy ten układ.

Żądać zniesienia może każdy współwłaściciel, także ten z najmniejszym udziałem. Są dwa ważne wyjątki:

• Umowa wyłączająca zniesienie. Współwłaściciele mogą wyłączyć to uprawnienie na najwyżej 5 lat, z możliwością przedłużania w ostatnim roku przed upływem terminu (art. 210 § 1 k.c.). Szczegóły i granice takiej blokady opisaliśmy w artykule jak zablokować zniesienie współwłasności.
• Wspólność majątkowa małżeńska. To współwłasność łączna, bez udziałów. W czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Majątek dzieli się dopiero po jej ustaniu, np. po rozwodzie.

Zniesienie współwłasności u notariusza czy w sądzie?

Najpierw ustal, czy wszyscy współwłaściciele zgadzają się co do sposobu zniesienia i kwot. Od tego zależy tryb.

Do notariusza zabierz numer księgi wieczystej, dokumenty nabycia (akt kupna, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia), dowody osobiste i ustalenia co do wartości i spłat. Notariusz pobierze PCC, jeśli umowa przewiduje spłaty, i złoży elektronicznie wniosek o wpis do księgi wieczystej.

Trzy sposoby zniesienia współwłasności

Sąd nakłania współwłaścicieli do zgodnego podziału (art. 622 § 1 k.p.c.). Jeśli wszyscy złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia, sąd wyda postanowienie zgodne z nim, o ile nie narusza ono prawa, zasad współżycia społecznego ani rażąco interesów osób uprawnionych, a przy podziale nieruchomości dołączony jest plan (art. 622 § 2 i art. 621 k.p.c.). Bez porozumienia sąd wybiera jeden z trzech sposobów.

1. Podział fizyczny

Każdy współwłaściciel może żądać podziału rzeczy wspólnej. Sąd go nie przeprowadzi, jeśli byłby sprzeczny z ustawą, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 k.c.). Części mają odpowiadać wartością udziałom, a różnice wyrównuje się dopłatami (art. 623 k.p.c., art. 212 § 1 k.c.). Przy gruncie sąd może ustanowić niezbędne służebności, np. drogę.

W praktyce podział fizyczny dotyczy głównie działek i domów, z których da się wydzielić osobne lokale. Projekt podziału nieruchomości musi być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad dla ksiąg wieczystych (art. 621 k.p.c.). Potrzebny jest więc geodeta. Mieszkania w bloku zwykle nie da się podzielić fizycznie.

2. Przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych

Rzecz, której nie da się podzielić, sąd może przyznać jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (art. 212 § 2 k.c.). Przy mieszkaniach to zwykle jedyna realna alternatywa dla sprzedaży. Kto chce przejąć nieruchomość, powinien wykazać, że ma pieniądze albo zdolność kredytową na spłatę, bo spłata ma być realna. Przygotuj promesę banku, wyciąg z konta albo inne dowody.

3. Sprzedaż i podział pieniędzy

Gdy podział jest niemożliwy, a nikt nie chce albo nie może przejąć rzeczy ze spłatą, sąd zarządza sprzedaż według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 k.c.). Sprzedaż przeprowadza komornik, stosując odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości (art. 1066 k.p.c.). Wszczęcie takiej egzekucji ujawnia się w księdze wieczystej (art. 1068 k.p.c.). Sąd może od razu rozliczyć wzajemne roszczenia albo odłożyć to i podział pieniędzy do czasu sprzedaży (art. 625 k.p.c.).

Licytacja bywa najmniej korzystnym wariantem dla wszystkich: cena może być niższa niż na wolnym rynku, a część pieniędzy pochłaniają koszty egzekucji. Dlatego nawet w trakcie sprawy warto policzyć, czy sprzedaż z wolnej ręki za zgodą wszystkich nie da więcej.

Zniesienie współwłasności ze spłatą: terminy, raty i odsetki

Jeśli sąd zasądza spłaty albo dopłaty, określa ich termin i sposób zapłaty, wysokość i termin odsetek, a w razie potrzeby sposób zabezpieczenia (art. 212 § 3 k.c.). Raty są możliwe, ale łączny okres ich spłaty nie może przekroczyć 10 lat. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd, na wniosek dłużnika, może odroczyć zapłatę rat już wymagalnych.

Spłatę liczy się od wartości rynkowej udziału ustalonej w sprawie, zwykle przez biegłego rzeczoznawcę. Prosty przykład: mieszkanie warte 400 000 zł, dwóch współwłaścicieli po 1/2. Ten, kto przejmuje mieszkanie, spłaca drugiego kwotą 200 000 zł, chyba że rozliczenia nakładów lub pożytków ją zmienią.

Jeśli to Ty masz otrzymać spłatę, zwróć uwagę na zabezpieczenie. Własność przechodzi na przejmującego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia (art. 624 k.p.c.), a nie z chwilą zapłaty. Wnioskuj więc o krótki termin, odsetki i, przy ratach, zabezpieczenie, np. hipotekę.

Rozliczenie nakładów, czynszów i korzystania z rzeczy

W sprawie o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy (art. 618 § 1 k.p.c.). Typowo chodzi o:

• nakłady i wydatki, np. jeden współwłaściciel sam zapłacił za nowy dach, a powinniście dzielić koszty według udziałów (art. 207 k.c.),
• pożytki, np. czynsz z najmu, który pobierał tylko jeden z Was,
• korzystanie z rzeczy ponad udział, np. jeden mieszka sam w całym mieszkaniu, a drugi nie ma do niego dostępu.

To najważniejsza pułapka całego postępowania. Po prawomocnym zakończeniu sprawy nie możesz już dochodzić tych roszczeń w osobnym procesie, nawet jeśli w ogóle ich nie zgłosiłeś (art. 618 § 3 k.p.c.). Od chwili wszczęcia sprawy osobny proces o takie roszczenia jest niedopuszczalny (art. 618 § 2 k.p.c.). Zbierz więc rachunki, przelewy, umowy najmu i zgłoś wszystkie roszczenia w tej jednej sprawie.

Sądowe zniesienie współwłasności krok po kroku

1. Złóż wniosek do sądu rejonowego, w którego okręgu leży nieruchomość. We wniosku dokładnie określ rzecz i przedstaw dowody, że należy do współwłaścicieli, np. numer księgi wieczystej (art. 617 k.p.c.). Wnieś opłatę 1000 zł albo 300 zł przy zgodnym projekcie.
2. Odpowiedzi uczestników. Sąd doręczy wniosek pozostałym współwłaścicielom. Termin i zakres odpowiedzi wynikają z pisma sądu, więc nie opieraj się na terminach z internetu. Jeśli to Ty dostałeś wniosek, w odpowiedzi zajmij stanowisko co do sposobu zniesienia, wartości i swoich roszczeń z art. 618 § 1 k.p.c.
3. Rozprawa. Sprawy z zakresu prawa rzeczowego sąd rozpoznaje na rozprawie (art. 608 k.p.c.). Sąd będzie nakłaniał do ugody (art. 622 § 1 k.p.c.).
4. Opinie biegłych. Zwykle rzeczoznawca wycenia nieruchomość, a przy podziale gruntu geodeta przygotowuje projekt. Sąd wzywa do zapłaty zaliczki na biegłego.
5. Postanowienie. Sąd znosi współwłasność jednym ze sposobów, rozlicza roszczenia i określa terminy spłat oraz wydania rzeczy. Jeśli rzecz przypada osobie, która jej nie posiada, sąd wyznacza termin wydania lub opróżnienia pomieszczeń (art. 624 k.p.c.).
6. Uprawomocnienie i księga wieczysta. Po uprawomocnieniu się postanowienia składasz wniosek o wpis do księgi wieczystej, a przy spłatach rozliczasz PCC.

Gdy sprawa trafiła do sądu, a Ty chcesz zachować nieruchomość, realna walka toczy się zwykle o sposób zniesienia i kwoty, a nie o to, czy do niego dojdzie. Sąd może jednak rozstrzygnąć spór o samo prawo żądania zniesienia i wydać w tej sprawie postanowienie wstępne (art. 618 § 1 k.p.c.).

Ile trwa zniesienie współwłasności?

Umowę u notariusza zwykle można podpisać szybko, gdy wszyscy są zgodni i mają komplet dokumentów. Najdłużej trwa wtedy samo zebranie pieniędzy na spłatę.

Na czas sprawy sądowej nie ma jednej liczby, bo zależy od obciążenia konkretnego sądu i od tego, co trzeba zrobić. Sprawę wydłużają przede wszystkim: opinia biegłego i zarzuty do niej, podział gruntu z projektem geodety, spory o nakłady i korzystanie z rzeczy, uczestnicy za granicą lub o nieznanym adresie, apelacja i ewentualna licytacja komornicza. Zgodny wniosek z gotowym projektem i ustaloną wartością skraca postępowanie najbardziej.

Koszty zniesienia współwłasności w 2026 roku

Poniżej zestawienie opłat i stawek. Kto ponosi koszty zniesienia współwłasności i jak je podzielić między współwłaścicieli, opisuje szerzej GRB Nieruchomości.

Taksa notarialna po zmianie od 5 listopada 2026 r. Obowiązuje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity Dz.U. z 2024 r. poz. 1566), zmienione rozporządzeniem z 13 października 2026 r. (Dz.U. z 2026 r. poz. 1370). Rozporządzenie nie wymienia zniesienia współwłasności wprost. Notariusze stosują § 2 ust. 3 pkt 2 (przy działach podstawą jest ogólna wartość majątku podlegającego działowi), czyli liczą od wartości całej nieruchomości. Obciążeń, np. hipoteki, się nie odlicza (§ 4). Od 5 listopada 2026 r. za sporządzenie wniosku o wpis do księgi wieczystej notariusz pobiera najwyżej 300 zł (§ 15c). Maksymalne stawki od wartości:

• do 3000 zł: 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł: 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł: 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł: 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł: 4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł do 5 000 000 zł: 6770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł,
• powyżej 5 000 000 zł: 14 270 zł + 0,15% od nadwyżki ponad 5 000 000 zł, łącznie nie więcej niż 25 000 zł, a między osobami z I grupy podatkowej nie więcej niż 15 000 zł.

Przykład: przy mieszkaniu wartym 500 000 zł maksymalna taksa wynosi 1010 zł + 0,4% × 440 000 zł = 2770 zł netto. Do tego dochodzą VAT, wypisy aktu, opłata sądowa za wpis i ewentualny PCC. Notariusz może wziąć mniej niż maksimum, więc poproś wcześniej o kosztorys.

W sądzie każdy uczestnik co do zasady ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie. Gdy uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani wynikiem albo ich interesy są sprzeczne, sąd może rozdzielić koszty stosunkowo albo nałożyć je na jednego uczestnika, np. tego, którego wnioski oddalono albo który postępował niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie (art. 520 § 2 i 3 k.p.c.).

Zniesienie współwłasności a podatek: PCC, PIT i darowizna

PCC przy spłatach i dopłatach

Umowa o zniesienie współwłasności podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych tylko w części dotyczącej spłat lub dopłat (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f ustawy o PCC). To samo dotyczy postanowienia sądu, które wywołuje takie same skutki (art. 1 ust. 1 pkt 3). Podatek płaci ten, kto nabywa rzecz ponad swój udział (art. 4 pkt 5). Podstawą jest wartość rynkowa tego, co nabył ponad wartość swojego udziału (art. 6 ust. 1 pkt 5). Stawka przy nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a).

W przykładzie z mieszkaniem za 400 000 zł przejmujący nabywa ponad udział wartość 200 000 zł, więc PCC wynosi 4000 zł. Przy umowie notarialnej podatek pobiera notariusz jako płatnik (art. 10 ust. 2). Przy postanowieniu sądu obowiązek powstaje z chwilą jego uprawomocnienia (art. 3 ust. 1 pkt 3), a nabywca musi złożyć deklarację PCC-3 oraz obliczyć i wpłacić podatek w ciągu 14 dni (art. 10 ust. 1). Jeśli dzielicie rzecz dokładnie według udziałów i nikt nie płaci spłat ani dopłat, PCC nie ma.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności

Gdy ktoś zrzeka się swojej części bez spłaty, wchodzi w grę podatek od spadków i darowizn, bo ustawa wprost obejmuje nabycie w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności (art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha mogą być zwolnieni, jeśli zgłoszą nabycie naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy (art. 4a ust. 1). Przy umowie w formie aktu notarialnego zgłoszenie nie jest potrzebne (art. 4a ust. 4 pkt 2). Wymóg zgłoszenia dotyczy np. postanowienia sądu albo umowy o rzecz ruchomą zawartej bez aktu notarialnego.

PIT od spłaty

Ustawa o PIT nie ma osobnego przepisu o zniesieniu współwłasności. Dyrektor KIS uznał, że odpłatne zniesienie współwłasności, czyli otrzymanie spłaty za udział, co do zasady podlega PIT jako odpłatne zbycie (interpretacja z 29 września 2020 r., 0115-KDIT1.4011.540.2020.1.MT). Podatek pojawia się wtedy, gdy do zbycia dochodzi przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nabyłeś udział (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT). Przy udziale ze spadku liczy się rok nabycia przez spadkodawcę (art. 10 ust. 5), a po ustaniu wspólności małżeńskiej rok nabycia do majątku wspólnego (art. 10 ust. 6).

Jeśli przejmujesz nieruchomość ze spłatą i planujesz ją sprzedać w ciągu kilku lat, licz termin osobno dla dotychczasowego udziału i dla części dokupionej. Ustawa nie mówi wprost, od kiedy biegnie on dla części dokupionej, więc bezpiecznie przyjmij koniec roku zniesienia współwłasności albo wystąp o interpretację indywidualną. Zasady liczenia 5 lat i ulgę mieszkaniową opisaliśmy w artykule o tym, jak nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat.

Zniesienie współwłasności po spadku a dział spadku

Jeśli kilku spadkobierców dziedziczy dom, do czasu podziału łączy ich wspólność majątku spadkowego. Stosuje się do niej odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 1035 k.c.), ale właściwą drogą jest dział spadku, a nie zwykłe zniesienie współwłasności.

Do działu spadku potrzebujesz postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia (art. 680 § 1 k.p.c.). Jeśli go nie masz, sąd prowadzący dział stwierdzi nabycie spadku w tej samej sprawie (art. 681 k.p.c.). Sądowy dział spadku powinien obejmować cały spadek, a ograniczenie do części wymaga ważnych powodów (art. 1038 § 1 k.c.). Umowny dział może dotyczyć tylko części (art. 1038 § 2 k.c.). Przy nieruchomości umowa o dział spadku wymaga aktu notarialnego (art. 1037 § 2 k.c.). Do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o zniesieniu współwłasności, w tym zasadę o rozliczeniu wszystkich roszczeń w jednej sprawie (art. 688 k.p.c.).

Gdy w skład spadku wchodzi gospodarstwo rolne, stosuje się przepisy o podziale gospodarstw rolnych przy zniesieniu współwłasności (art. 1070 k.c.). Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej uwzględnia też przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 210 § 2 k.c.).

Mieszkanie po rozwodzie: podział majątku czy zniesienie współwłasności?

Wszystko zależy od tego, jak mieszkanie jest wpisane w księdze wieczystej.

• Majątek wspólny małżonków (wpis „na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej”). Po rozwodzie albo ustanowieniu rozdzielności dzielicie je w sprawie o podział majątku wspólnego. Stosuje się odpowiednio przepisy o dziale spadku (art. 46 k.r.o., art. 567 § 3 k.p.c.), a przez nie o zniesieniu współwłasności. Opłata wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie 300 zł (art. 38 ustawy o kosztach sądowych). Sąd rozstrzyga w tej sprawie także o żądaniu ustalenia nierównych udziałów oraz o zwrocie wydatków i nakładów między majątkiem wspólnym a osobistym (art. 567 § 1 k.p.c.).
• Współwłasność ułamkowa, np. mieszkanie kupione przed ślubem po 1/2 albo w czasie rozdzielności majątkowej. Wtedy właściwą drogą jest zwykłe zniesienie współwłasności.

Kredyt hipoteczny to osobna sprawa. Bank nie jest uczestnikiem zniesienia współwłasności ani podziału majątku, więc postanowienie sądu nie zmienia umowy kredytu. Jeśli przejmujesz mieszkanie, przed złożeniem wniosku ustal z bankiem, czy zwolni drugą osobę z kredytu i na jakich warunkach.

Alternatywa: sprzedaż udziału

Nie musisz czekać na koniec sprawy, żeby wyjść ze współwłasności. Możesz sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Kupujący staje się współwłaścicielem w Twoim miejscu. Taka sprzedaż ma sens, gdy spór trwa latami, ktoś mieszka w lokalu i blokuje sprzedaż całości albo nie stać Cię na prowadzenie sprawy. Cena za sam udział jest zwykle niższa niż proporcjonalna część wartości całej nieruchomości. Jeśli rozważasz taki krok, możesz poprosić o wycenę firmę, która kupuje udziały w nieruchomościach, np. GRB Nieruchomości, i porównać ją z kosztami i czasem sprawy.

Wniosek o zniesienie współwłasności: wzór

Wniosek musi spełniać wymogi pozwu, a zamiast pozwanego wymieniasz zainteresowanych (art. 511 § 1 k.p.c.). W praktyce oznacza to: dokładnie określone żądanie, wartość przedmiotu sprawy, fakty, na których je opierasz, oraz informację, czy próbowaliście mediacji lub innego polubownego rozwiązania, a jeśli nie, dlaczego (art. 187 § 1 pkt 1–3 k.p.c.). Jako uczestników wymień wszystkich pozostałych współwłaścicieli.

Poniższy wzór dotyczy wniosku spornego z żądaniem przyznania nieruchomości wnioskodawcy ze spłatą. Pola w nawiasach kwadratowych uzupełnij swoimi danymi. Do wniosku dołącz dowód opłaty i odpisy dla każdego uczestnika.

Sąd Rejonowy w [miejscowość]

Wydział [numer] Cywilny

Wnioskodawca: [imię i nazwisko], PESEL [numer], zam. [adres]

Uczestnik: [imię i nazwisko], PESEL [numer, jeśli znasz], zam. [adres]

Wartość przedmiotu sprawy: [kwota] zł

WNIOSEK O ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Wnoszę o:

1. zniesienie współwłasności nieruchomości położonej w [miejscowość] przy ul. [adres], stanowiącej [lokal mieszkalny nr / działkę nr ewid. … o powierzchni …], dla której Sąd Rejonowy w [miejscowość] prowadzi księgę wieczystą nr [numer], przez przyznanie jej na wyłączną własność wnioskodawcy z obowiązkiem spłaty na rzecz uczestnika kwoty [kwota] zł w terminie [liczba] miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia, z ustawowymi odsetkami w razie opóźnienia;
2. zasądzenie od uczestnika na rzecz wnioskodawcy kwoty [kwota] zł tytułem zwrotu nakładów na nieruchomość, tj. [opis, np. wymiana dachu w roku …] (art. 207 k.c., art. 618 § 1 k.p.c.);
3. dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wartości nieruchomości;
4. obciążenie uczestnika kosztami postępowania (art. 520 § 2 k.p.c.).

Uzasadnienie

Wnioskodawca i uczestnik są współwłaścicielami nieruchomości w udziałach po [udział], co wynika z księgi wieczystej nr [numer]. Współwłasność powstała na podstawie [akt notarialny / postanowienie sądu z dnia …, sygn. …]. Strony nie doszły do porozumienia co do sposobu zniesienia współwłasności. Nieruchomość nie daje się podzielić fizycznie, ponieważ [powód]. Wnioskodawca [mieszka w lokalu / ponosi koszty utrzymania] i jest w stanie spłacić uczestnika, co potwierdza [promesa banku / wyciąg z rachunku]. Wartość nieruchomości wnioskodawca szacuje na [kwota] zł. Strony [nie] podjęły próby mediacji [opis albo przyczyna, dla której jej nie podjęto, np. uczestnik nie odpowiada na propozycje ugody z dnia …].

Załączniki:

• dowód uiszczenia opłaty 1000 zł,
• odpis wniosku z załącznikami dla uczestnika,
• [odpis z księgi wieczystej / wydruk treści księgi],
• [dokument nabycia współwłasności],
• [dowody nakładów: faktury, potwierdzenia przelewów],
• [dowody możliwości spłaty].

Jeśli wszyscy się zgadzacie, złóżcie zgodny wniosek podpisany przez wszystkich współwłaścicieli, z opisem sposobu zniesienia i kwotami spłat. Opłata wynosi wtedy 300 zł. Przy podziale fizycznym nieruchomości dołącz plan podziału zgodny z art. 621 k.p.c.

Najczęstsze pytania

Czy można znieść współwłasność bez zgody współwłaściciela?

Tak. Każdy współwłaściciel może złożyć wniosek do sądu, a brak zgody pozostałych tego nie blokuje (art. 210 § 1 k.c.). Zgoda decyduje tylko o tym, czy wystarczy notariusz i niższa opłata 300 zł. Ograniczone możliwości obrony opisaliśmy w artykule o blokowaniu zniesienia współwłasności.

Gdzie złożyć wniosek o zniesienie współwłasności?

W sądzie rejonowym, w którego okręgu leży nieruchomość (art. 507 i art. 606 k.p.c.). Przy rzeczy ruchomej właściwy jest sąd miejsca, w którym się ona znajduje (art. 606 k.p.c.).

Czy zniesienie współwłasności trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Przy spłatach albo dopłatach ustalonych przez sąd tak: nabywca ponad udział musi złożyć deklarację PCC-3 oraz obliczyć i wpłacić podatek w ciągu 14 dni od uprawomocnienia się postanowienia. Przy umowie notarialnej PCC pobiera notariusz. Przy nieodpłatnym zniesieniu na rzecz najbliższej rodziny zgłoszenie w ciągu 6 miesięcy (formularz SD-Z2) jest warunkiem zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, chyba że zniesienie nastąpiło aktem notarialnym. Wtedy zgłoszenia nie składasz.

Jak sąd dzieli koszty sprawy między uczestników?

W sądzie zasadą jest, że każdy pokrywa koszty swojego udziału w sprawie, ale przy sprzecznych interesach sąd może rozdzielić je stosunkowo albo obciążyć nimi jednego uczestnika (art. 520 § 2 i 3 k.p.c.). U notariusza podział kosztów ustalacie w umowie.

Czy po zakończeniu sprawy mogę żądać zwrotu nakładów albo czynszu?

Nie. Po prawomocnym zniesieniu współwłasności nie dochodzisz już roszczeń z tytułu posiadania rzeczy, nawet jeśli nie zgłosiłeś ich w sprawie (art. 618 § 3 k.p.c.). Zgłoś je od razu.

Czy zniesienie współwłasności samochodu wymaga notariusza?

Nie. Forma aktu notarialnego dotyczy nieruchomości (art. 158 k.c.). Przy samochodzie wystarczy umowa, najlepiej pisemna. Jeśli jest spłata, nabywca ponad udział płaci PCC 2% od wartości nabytej ponad udział (art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o PCC). Zmianę właściciela zgłoś też w wydziale komunikacji.

Autor prowadzi GRB Nieruchomości, firmę z Łowicza kupującą nieruchomości o skomplikowanym stanie prawnym, w tym udziały we współwłasności i w spadku. Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Aktualizacja: listopad 2026 r.