Mieszkanie z lokatorem można sprzedać bez jego zgody, ale kupujący przejmuje też sytuację prawną lokalu. Dlatego cena jest zwykle niższa od ceny wolnego mieszkania. Jej wysokość zależy przede wszystkim od tego, kto mieszka w lokalu, na jakiej podstawie i czy da się przewidzieć termin wyprowadzki.

Co dzieje się z najmem po sprzedaży

Jeśli lokator ma ważną umowę najmu, nabywca wstępuje w nią w miejsce sprzedającego (art. 678 § 1 k.c.). Przy lokalu mieszkalnym nabywca nie ma specjalnego prawa wypowiedzenia z art. 678 k.c., chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu (art. 692 k.c.). Sama sprzedaż nie kończy najmu i nie daje nowemu właścicielowi prawa do natychmiastowej eksmisji. Umowę można zakończyć tylko na zasadach wynikających z ustawy i umowy.

Inaczej wygląda sytuacja osoby bez tytułu prawnego, np. po skutecznym wypowiedzeniu najmu. Nowy właściciel może wtedy prowadzić sprawę o wydanie lokalu, ale nadal musi działać przez sąd i komornika. Więcej piszemy w tekście o tym, co zrobić, gdy lokator nie chce się wyprowadzić.

Od czego zależy oferta

• rodzaj umowy i termin jej zakończenia,
• czy czynsz jest płacony oraz jaka jest zaległość,
• czy jest wyrok eksmisyjny, a jeśli tak, to czy przyznaje lokal socjalny,
• liczba i sytuacja osób w lokalu,
• stan mieszkania, także to, czy można je obejrzeć,
• wartość lokalu, długi i hipoteki.

Nie ma jednego uczciwego procentu dla wszystkich takich mieszkań. Spokojny najemca płacący czynsz to inna sprawa niż długotrwały spór bez dostępu do lokalu.

Jakie dokumenty przygotować

• numer księgi wieczystej i podstawę nabycia,
• umowę najmu i aneksy,
• wypowiedzenia, wezwania, pozwy i orzeczenia,
• informację o zaległościach i kaucji,
• zaświadczenie o braku zaległości, jeśli można je uzyskać,
• informacje o osobach zamieszkujących.

Jak przebiega transakcja

1. Przekazujesz dokumenty i opisujesz sytuację.
2. Dostajesz konkretną ofertę.
3. Czytasz projekt aktu, w tym zapisy o stanie lokalu, kaucji i rozliczeniach.
4. Podpisujesz akt u notariusza i otrzymujesz cenę w sposób opisany w akcie.
5. Informujesz lokatora o nowym właścicielu i danych do płatności.

W akcie trzeba rzetelnie opisać, kto mieszka w lokalu. Ukrycie takiej informacji może prowadzić do odpowiedzialności wobec kupującego.

Na co uważać

• obietnica natychmiastowej eksmisji po zakupie,
• oferta bez sprawdzenia księgi wieczystej i umowy,
• żądanie opłaty za wycenę,
• nieodwołalne pełnomocnictwo albo pożyczka zamiast sprzedaży,
• brak danych firmy lub rozbieżności z KRS albo CEIDG.

Najczęstsze pytania

Czy muszę pytać lokatora o zgodę na sprzedaż?

Co do zasady nie. Trzeba jednak szanować jego prawa wynikające z umowy i ustawy.

Czy lokator ma prawo pierwokupu?

Przy mieszkaniu prywatnym zwykle nie, chyba że wynika to z umowy. Ogólne zasady opisuje tekst o prawie pierwokupu.

Kto rozlicza kaucję po sprzedaży?

Ustalcie to w akcie i przekażcie kupującemu kaucję lub jej rozliczenie oraz dokumenty. Taki zapis wiąże sprzedającego i kupującego, ale nie zamyka drogi lokatorowi, a sądy oceniają tę kwestię różnie.

Autor prowadzi GRB Nieruchomości, firmę kupującą także mieszkania z lokatorami, więc nie jest bezstronny. Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Aktualizacja: listopad 2026 r.

Masz mieszkanie z lokatorem? Zobacz GRB Nieruchomości.