Według Kodeksu Cywilnego, każda nieruchomość, która jest lub ma potencjał do bycia wykorzystywaną do prowadzenia działalności produkcyjnej w rolnictwie, obejmując produkcję roślinną i zwierzęcą, a także produkcję ogrodniczą, sadowniczą i rybną, jest klasyfikowana jako nieruchomość rolna.

Zmiana ustawy regulującej rynek rolny od 2016 roku wprowadza ograniczenia w handlu nieruchomościami rolnymi i gospodarstwami rolnymi. Sprzedaż nieruchomości rolnej, dla której nie jest ustalony plan zagospodarowania przestrzennego na rzecz kupującego, który nie jest rolnikiem, będzie wymagała spełnienia kryteriów określonych przez zasady wymienione w powyższej ustawie. Takie działanie ma na celu zahamowanie masowego nabywania gruntów rolnych, które mogłoby prowadzić do konsolidacji gruntów i potencjalnego wzrostu cen.

W sytuacji sprzedaży nieruchomości rolnej większej niż 1 ha, dzierżawca ma prawo pierwokupu pod dwoma warunkami: po pierwsze, umowa dzierżawy musi być na piśmie z określoną datą, a jej realizacja trwa nieprzerwanie przez trzy lata od tej daty, a po drugie, nabywana nieruchomość musi stać się częścią gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli dzierżawca nie skorzysta z prawa pierwokupu, kolejno przysługuje ono rolnikowi indywidualnemu, który jest właścicielem gospodarstwa rodzinnego, w skład którego wchodzą nieruchomości rolne sąsiadujące z sprzedawaną nieruchomością. Następnie prawo to przypada Agencji Nieruchomości Rolnych.

Uwaga! Od 2016 roku, sprzedaż działki lub części nieruchomości, która jest częścią gospodarstwa rolnego, będzie wymagała zgody dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych (decyzja zezwalająca na podział gospodarstwa rolnego).

Prawne regulacje mogą spowodować komplikacje w obrocie nieruchomościami rolnymi i ograniczyć ten obrót, szczególnie przez wprowadzenie zasady, która daje dzierżawcy, sąsiadowi lub Agencji Nieruchomości Rolnych prawo do żądania sądowego ustalenia ceny sprzedawanej nieruchomości rolnej.

Niestety, w wielu miejscach ustawa o kształtowaniu rynku rolnego jest niedokładna, co może prowadzić do zastoju w handlu nieruchomościami rolnymi i gospodarstwami rolnymi, dopóki odpowiedni Minister nie wyda rozporządzeń wykonawczych, które rozstrzygną niejasne kwestie.

Niejasności te dotyczą między innymi uprawnienia do nabycia nieruchomości tylko dla osób będących rolnikami, które prowadzą gospodarstwo rolne na terenie gminy przez co najmniej 5 lat, a także braku możliwości posiadania przez rolnika nieruchomości o powierzchni nieprzekraczającej 300 ha.

Ustawa o kształtowaniu rynku rolnego ogranicza sprzedającego w wyborze kupującego, który oferuje najkorzystniejszą cenę, nadając prawo dzierżawcy, sąsiadowi lub ANR do żądania sądowego ustalenia ceny nieruchomości w związku z wykonywaniem prawa pierwokupu.