Zakup mieszkania lub innej nieruchomości dla kogoś niedoświadczonego może okazać się nie lada wyzwaniem. Zobacz jak nie dać się oszukać i zabezpieczyć swoje interesy. Strona kupująca nierzadko nie posiada wiedzy jakie czyhają na nią pułapki i mimo, że umowa podpisywana jest u notariusza, który musi zabezpieczyć interes obydwu stron transakcji to kupujący może wpaść w sidła.

Jak nie zostać oszukanym przez sprzedawcę mieszkania?

Żeby nie zostać oszukanym, kupując mieszkanie trzeba koniecznie samodzielnie zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości. Trzeba zweryfikować księgę wieczystą oraz sprawdzić dokumenty, sprawdzić czy istnieją zaległości czynszowe lub inne zobowiązania dotyczące nieruchomości niewpisane do księgi.

Jeżeli mieszkanie nie posiada księgi wieczystej należy uzyskać zaświadczenie o uregulowanym stanie gruntów i braku przeciwwskazań do założenia księgi.

Podpisanie aktu notarialnego nie oznacza, że kupujący, który zapłacił za nieruchomość cenę może czuć się bezpiecznie. Dopiero moment wpisania nowego właściciela do księgi wieczystej powinien spowodować, że można odetchnąć z ulga i uznać, że strony osiągnęły zamierzony cel a transakcja została zrealizowana prawidłowo.

Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem?

Kupujący w księdze wieczystej powinien sprawdzić, czy stan prawny jest uregulowany, czy nie ma wpisanej wzmianki „ostrzeżenie” oraz czy nie ma wniosków o wpis w KW. Wzmianka „ostrzeżenie” w księdze wieczystej oznacza, że kupującego nie będzie chronić rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Na to więc trzeba bardzo uważać.
Ponadto kupujący powinien zweryfikować dział III i IV księgi wieczystej, gdzie powinny być ujawnienia roszczenia osób trzecich oraz hipoteki. Ponadto, weryfikacja dokumentów z księgą wieczystą powinna polegać na porównaniu metrażu ( koniecznie należy sprawdzić czy podana w akcie własności i w KW powierzchnia mieszkania jest taka sama) i innych danych zawartych w akcie własności oraz danymi ujawnionymi w księdze. Gdy powierzchnia mieszkania jest niezgodna ze stanem wpisanym do księgi wieczystej przeczytasz tutaj.

Jakie pułapki mogą spotkać kupującego mieszkanie?

Przypadki jakie mogą pojawić się kupując mieszkanie mogą dotyczyć m.in. obecności osób zamieszkujących mieszkanie bezprawnie (lokatorów znajdujących się w mieszkaniu bez tytułu prawnego) dlatego przed zawarciem umowy należy dokładnie obejrzeć mieszkanie i zobaczyć czy nie ma w nim niechcianych mieszkańców.
Ponadto kupując mieszkanie warto sprawdzić czy w akcie własności nie została ustanowiona służebność mieszkania  lub prawo dożywocia a zapisu takiego nie ma w księdze wieczystej. W takiej sytuacji uprawniony do wykonywania służebności lub prawa dożywocia będzie mógł mieszkanie zamieszkiwać i w tym zakresie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie będzie chroniła sprzedającego. Zawarte w akcie własności ustanowione ograniczone prawo rzeczowe, mimo że nie jest wpisane w księgę wieczystą obowiązuje i nowy nabywca będzie musiał je respektować. O tym jak uchylić służebność lub prawo dożywocia przeczytasz tutaj.

Zasadzką jaka może czyhać na kupującego jest także niezgodność wysokości czynszu i innych opłat eksploatacyjnych wskazanych przez sprzedającego z rzeczywistą wysokością tych opłat. Dlatego przed zawarciem umowy należy sprawdzić jaka jest wysokość czynszu i innych opłat eksploatacyjnych w spółdzielni lub we wspólnocie mieszkaniowej.

Jak się zabezpieczyć kupując mieszkanie?

W pierwszej kolejności, jeżeli zostaje podpisana umowa przedwstępna a nie właściwa umowa przenosząca własność nieruchomości należy uzyskać oświadczenie od sprzedającego, że przed podpisaniem właściwej umowy nie obciąży on hipoteki sprzedawanej nieruchomości. Ponadto wskazane byłoby uzyskanie oświadczenie o nietoczącym się postępowaniu sądowym ani administracyjnym wobec sprzedającego. Najważniejsze jest jednak żądanie sprzedającego polegające na złożeniu odpowiedniego wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości wynikającego z zawarcia notarialnej umowy przedwstępnej. W związku z tym, że umowa przedwstępna nie musi mieć formy notarialnej warto jednak aby dla bezpieczeństwa kupującego powinna zostać podpisana w formie aktu notarialnego. Jest to ważne, że względu na późniejszą ewentualną możliwość złożenia pozwu do sądu o złożenie zastępczego oświadczenia woli czyli inaczej zrealizowanie umowy przyrzeczonej.
Jeżeli natomiast dochodzi do podpisania umowy sprzedaży należy sprawdzić osobiście przedłożony przez sprzedającego akt własności i porównać go z księgą wieczystą. Ponadto ważne jest aby sprawdzić w dniu podpisania aktu czy w księdze wieczystej nie wystąpiły jakieś zmiany. Kolejnym zabezpieczeniem jakie może zastosować kupujący, jeżeli sprzedawca widnieje w księdze wieczystej samodzielnie a jest w związku małżeńskim to dobrze jest uzyskać oświadczenie, że nieruchomość stanowi jego własność, nie została nabyta ze środków pochodzących z majątku wspólnego ani ewentualne nakłady na nieruchomość nie pochodziły z majątku wspólnego.

Na co dodatkowo zwrócić uwagę kupując mieszkanie?

Kupując mieszkanie warto ustalić w umowie kwestie dotyczące wyposażenia, dobrze jest ustalić jakie przedmioty zostają w mieszkaniu a jakie sprzedający zabiera ze sobą wyprowadzając się.

Przy zakupie należy ponadto wziąć pod uwagę dodatkowe koszty, które występują w związku z zawarciem umowy. Do takich kosztów należy zaliczyć m.in. podatek o czynności cywilnoprawnych, który płatny jest u notariusza oraz opłatę za sporządzenie aktu notarialnego ( tzw. taksa notarialna). Zwyczajowo uregulowanie tych opłat leży w gestii kupującego jednak można umówić się inaczej. Ponadto, notariusz również ma możliwość obniżenia taksy notarialnej np. o połowę więc warto negocjować wysokość taksy lub poszukać notariusza, który jest tańszy. Zwyczajowo przyjmuje się, że strona, która ponosi koszt notariusza podejmuje decyzję co do jego osoby.